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房產交易資金監管服務新政策解讀

閱讀:247 次 作者: 來源:樂居財經 發布日期:2019-11-07 09:38:07
基本介紹:一起問道文藝網分享的政策解讀資訊。

  寧波樂居:市民都很關心寧波房產交易資金監管服務新政策,我想問一下馮科長,為什么要開展這項資金監管服務呢?

  馮科長:近幾年我市樓市形勢發展不斷變化,現在可以說市場跟前幾年有很大的差別,很大的改變,隨著中央對樓市定調、政策不斷的出現,樓市健康平穩發展已成為調控的主要要求,房地產市場發展的主要要求,其中房產交易資金的安全也是市場平穩發展中的重要一環,隨著近幾年樓市不斷的發展,我們發現在市場發展過程中,也有一些問題逐漸顯現,為了針對這些問題,做出預防性措施或者是預防性的制度安排,我們局里經過慎重的調研,出臺了目前兩個文件,一個是商品房預售資金監管方面的文件,另外一個是存量房交易資金監管方面的文件,主要目的就是為了減少或者是預防交易資金的風險,保障廣大購房者合法權益。

  寧波樂居:關于這項資金監管服務主要是讓哪部分老百姓獲益比較大呢?

  馮科長:為了是主要保障購房者的利益。保障預售資金,購房者的購房資金能進的來、管的住、用的好。在預售資金監管方面跟浙江省原來實施的辦法有一個比較明顯的改變,可以說預售資金監管延伸到房屋交付,因為按照原來省辦法呢,省辦法一直到竣工備案、樓房建完。但是我們在實踐過程中發現了一些因為個別項目存在土地抵押然后導致購房者在辦理產權證的時候存在阻礙,所以這次在預售資金監管方面把土地抵押擔保貸款本息也納入監管范圍,確保購房者最終能順利拿到自己的產權證。存量房這邊還是請王科介紹一下。

  王科長:寧波存量房資金托管業務其實從2010年開始就已經在實施了,只是當時資金托管這個業務,資金的劃轉是跟交易登記流程結合起來的,到2015年的時候當時資金托管業務也做得比較好,但是2015年底的時候交易跟登記職能重新整合,登記職能劃轉給了自然資源就是當時的國土局,所以那個時候資金托管業務其實大部分已經不能再辦理了,在這樣的形勢下,老百姓買賣二手房交易風險已經凸現出來了,群眾通過很多渠道,比如說向民生一點通、信訪渠道向我們咨詢、反映,說寧波這邊有沒有新的資金監管政策。基于這樣的情況,2016年住建部、人行部門、銀保監部門也聯合發了一些文,就是關于加強房地產中介管理的文件,里面也明確要求,針對存量房交易這塊加強資金監管的工作,市住建局在2017年也發文了,就是對加強房地產經濟管理這一塊,要把完善存量房交易資金監管這些工作抓起來。所以,2016年開始就著手資金監管這項工作,首先我們也做了一些基礎性工作,把全大市存量房交易合同網簽備案平臺創建起來,在這個基礎上,有了統一數據、統一業務模式的前提下,資金監管這個辦法就開始征求意見,一系列手續都操作起來,直到10月9日這個文件出臺,這個文件出臺也是比較順應市場需求的。二手房交易資金監管這個政策最受益的還是市場上二手房買賣雙方,他們原先在買房過程中是先付款還是先過戶,這肯定是一個主要矛盾,他們會糾結,現在有了這個政策以后,這個問題應該可以迎刃而解。

  寧波樂居:我有注意到11月15日起,資金監管是一個升級,是這么一個說辭,升級具體是指哪一些方面呢?

  王科長:2010年的時候就已經有資金托管這個業務,這次資金監管是基于原來資金托管業務基礎上,也是在原來文件基礎上進行修改的一個文件,也是結合現在當前實際的情況所出的一個辦法。這個監管辦法也是補齊了現在房產交易市場監管缺口,原來監管這塊是缺失了,加強了房產交易流程的管理。

  寧波樂居:這一版跟原先在執行的那一套理論體系、執行方案,有哪些具體不一樣的地方嗎?

  王科長:我先簡單介紹一下新的監管政策,二手房交易資金監管辦法是什么樣的一個變化。主要概括有兩點:第一,買賣雙方在房屋交易過程中需要把房款放入到監管賬戶,這是一個最大的變化。其二,以往如果買房需要住房按揭貸款,必須要你拿到房產證以后,過戶登記完以后,拿到房產證才可以到銀行貸款審批,但是現在這個政策實施以后,在過戶手續辦理之前,你網簽合同簽完以后,買方就可以去銀行辦理住房按揭貸款的預審批,這樣就能很好的保障房東后續房款的來源。這是兩個最大的變化。

  寧波樂居:執行新的舉措時,在執行落地時,主要涉及到哪幾方的服務支持呢?

  王科長:政策落地的話,肯定要涉及到買賣雙方,市場交易主體是買賣雙方,跟買賣雙方密切相關的還有經紀機構、經紀人員,另外最重要就是監管銀行,文件里對經紀機構及其從業人員也是有一定要求的,就是買賣雙方在交易過程中經紀人員有義務向買賣雙方告知交易的風險,而且要告知他對辦理資金監管的必要性,有義務協助買賣雙方去銀行辦理資金監管這項業務。

  寧波樂居:你剛才有提到銀行,銀行這塊資金監管,包括哪些資金呢?

  工商銀行:銀行資金監管主要包括一次性付款的,通過中介交易的房產,如果是一次性付款就可以通過銀行來進行資金監管,還有是分期付款的,還有是按揭的,還有是首付款這一部分,這些都在監管范圍里面。

  寧波樂居:監管服務本身是收費嗎?

  工商銀行:銀行的監管服務是免費為全市人們提供的,不收任何費用。

  寧波樂居:政策正式升級之前,和現有在執行的方案,具體有哪些區別呢?

  工商銀行:新的政策落地之前,在交易的時候買賣雙方都會有多方面的擔心。買方會擔心什么,買方主要是擔心先付了首付款,付了定金,甚至還為賣方償還剩余按揭,如果在交易實施過程中遇到了最終房產交易不了,或者說賣方存在一些外債導致這個房子在過戶過程中被查封,或者是二次抵押,其實買方最擔心的就是這個。對賣方來講,他其實也會存在擔心,他擔心的最大點是,當我把房子過戶交易都完成了以后,事實上房子持有人就是買方了,他最希望就是貸款快一點放下來,我的資金都能到位,但是往往有的時候這個點是無法把控的,對賣方來說最擔心的是買方的按揭遲遲下不來。

  寧波樂居:目前監管辦理的步驟是怎樣的,手續復雜嗎?

  工商銀行:資金監管其實是非常簡單的,我們工商銀行在2017年的時候就已經推出了房管家賬戶的服務,手機銀行上就可以使用,我們的客戶首先要注冊手機銀行,同時要具有工商銀行的一類賬戶,他們首先到我們網點來,因為做按揭也好,或者是購買房產,哪怕是一次性付款,在中介的建議下來到銀行,在監管資金的過程中,他先向客戶經理提出資金監管的申請,首先是線下申請,經過我們系統以后,就到了線上進行手機銀行的雙方確認,確認過程中,首先是在APP上有一個資金監管協議,這個協議是買賣雙方相互確認一個時間點,也就是說什么時間點才把資金劃轉到賣方的賬戶上,可以指定是過戶的時候,也可以指定是抵押辦妥的時候,也可以指定是按揭貸款全都放下來的時候,這三個時間點都可以雙方自主確定來選擇,這就稱之為資金劃轉的前提條件。如果這個前提條件在約定的情況下,相互都達到了,就可以認可他們互相之間的協議確立了,確立了協議以后,有買方把首付款先繳存到指定的監管賬戶里面,雙方在手機銀行上都可以察看到這一筆資金,隨時都能查詢,它是處于凍結狀態的。等雙方協議中確定的時間點達成條件以后,工行就可以為他條件指令的釋放,這一筆資金就可以到賣方賬戶了,資金監管整個過程就完成了。

  寧波樂居:線上交流過程大概需要多長時間才能完成純線上的流程呢?

  工商銀行:只要您是原先就辦好手機銀行的,本來就是注冊客戶的,就很簡單,五到十分鐘就能把線上的協議簽訂好,繳款繳進以后,相互確認好以后這個協議就算達成了,后續可以繼續進行房產交易的各個環節,過戶或者是辦按揭的流程。

  寧波樂居:除了線上以外,還要去線下辦理對吧,線下辦理大概需要跑幾次呢?

  工商銀行:線下辦理跑一次就夠了,因為對于工行來講,目前推出了一站式住房交易金融服務,一站式在幾個網站已經開始實施了,包括了中介可以和買賣雙方客戶一起到工行網點進行購房交易合同的網簽,客戶跑到銀行來就不用再去其他任何地方,同時在網簽完成以后就可以辦理按揭的申辦手續,房產交易資金監管前提下,會對按揭貸款進行預審批,預審批完成以后接下來就是交易過戶,還有抵押這些環節,這些環節在不動產中心,房管中心的支持下,相當于把政府平臺搭建在銀行里面,客戶就不用再去跑行政服務中心、抵押中心,直接在工行網點就可以把房子的交易一站式的完成。這樣的話,對客戶來說,就真正實現了“最多跑一次”。

  寧波樂居:想問一下王科長,寧波市除了工商銀行以外,還有哪些銀行可以辦理一站式網簽服務呢?

  王科長:對銀行開辦網簽服務點沒有準入要求的,只要銀行有這個能力,他愿意開展網簽服務,我們都是非常歡迎和支持的,在這次政策實施以前,我們也在統計有哪些銀行會開展網簽服務點,根據統計情況,到時候也會把服務點向社會公開,讓老百姓知道,哪里可以就近辦。

  寧波樂居:實施開展這項金融服務過程中,遇到最大的困難和阻力您覺得是什么呢?

  工商銀行:就像剛才提到的,有一些賣方客戶在賣掉房子的時候其實前面有一筆貸款還存在,也就是說他還是處于按揭中,但是他又需要把這套房子賣掉,對他來講如果說首付款資金不足以使他還清所有的按揭貸款的話,對他來說短期需要一個融資的渠道,當然在銀行端也有融資服務,對賣方客戶銀行也能提供短期的服務。但這個需求可能是不同客戶有各種各樣的需求,所以這個方面還是需要有更多的渠道來提供給客戶。

  寧波樂居:就目前這個困難和處境來說,我們有一個比較合適的解決方案嗎?

  房易公司:我們公司全稱是寧波市房易科技服務有限公司,受市房管中心監督指導的一家房產類的金融服務公司。我們是對接金融機構和擔保機構和客戶的平臺公司。自己也開發了APP和微信公眾號,名稱叫“房易助手”,平臺主要解決的問題是,針對賣房客戶,原有按揭貸款、抵押貸款情況下,過戶之前必須要結清,但是現在因為有了資金監管模式,買方的首付款其實是在監管賬戶,以前很多情況下賣房客戶會占用首付款去還原有貸款,現在這個渠道是走不通了,肯定需要一個更好的、便捷的,有政府信用背書的、利率低的渠道來補充這個環節。我們公司就是整合了全寧波大市各家銀行和政府國有擔保機構,來為賣房客戶做一筆短期的擔保貸款,來償還這一筆未結清的貸款,方便他過戶。我們是開放的平臺,所有的銀行和擔保機構都可以跟我們合作,用戶可以自由的選擇哪家銀行貸款,哪家擔保機構擔保。基于市場化的原則,你可以選擇有額度的、利率低的、審批速度快的、擔保費率低的,類似達到這些要求的機構。

  寧波樂居:目前市面上傳統的借貸做法相比,選擇房易產品核心優勢是什么呢?

  房易公司:核心優勢最重要的,第一個主要是合法合規。前段時間九部委出臺了兩個文件,一個是打擊民間非法高息借貸,一個是規范擔保行業,規定涉房擔保必須通過有正規融資擔保牌照的擔保公司進行擔保。我們公司平臺上都是政府平臺,包括國有擔保公司都是有正規融資擔保牌照的擔保公司介入擔保,所有借款都是通過銀行資金進行的,所以說合法合規是我們最大優勢。現在可以通過兩個方式申請我們的服務,一種方式就是在房源掛牌的時候,勾選擔保貸款需求的話,我們這邊會自動跟你聯系;還有就是在網簽合同簽訂的時候,系統上也可以勾選我們的服務。還有一種方式就是下載APP、微信公眾號,就是房易助手這個平臺。我們這個APP和公眾號還有一個功能,除了提交需求,還有一塊就是可以實時的反饋交易進展、貸款進展,反饋到用戶手機端,讓用戶可以實時的察看,全程都是透明的。

  王科長:房源掛牌的時候,點擊的時候,會有這個信息,你會聯系有需求方的客戶是吧。我就補充一下,不管是房源核驗的時候還是房源掛牌的時候,我們都是會征求房東出賣人自己的意愿,如果他意愿把相關的聯系方式給到第三方機構,愿意接受這樣一個服務,這個時候我們才會把信息給到你們這邊。

  寧波樂居:我有聽到說,這個產品主要是幫二手房交易過程中幫他們節省了很多步驟,幫助可以提供代辦服務、幫他們提供一些借貸資金周轉服務,這些原先是中介公司做的,現在出來你這么一個產品的話,是不是會搶了中介公司原來的市場份額呢?

  房易公司:我們代辦服務只針對有賣房需要還款的客戶,針對這些需求的客戶,其實是為了在交易過程中能封閉式運作,一對一服務,規避人為因素在專業程度、交接過程中可能產生差錯等原因造成的流程操作風險,能更好的保障交易安全和資金安全,我們的服務是開放的,中介公司也可以和我們戰略合作,把精力投入到買賣雙方的交易撮合工作中,把后方交易手續交給我們來做,過戶手續包括代辦按揭這些手續交給我們操作,把專業的事情交給專業的人員來辦,這樣規范了整個存量房交易的市場,提高的交易效率和服務質量,降低了整個交易風險。

  寧波樂居:請您幫我們梳理一下,房易品牌目前有哪些服務可以提供呢?

  房易公司:我們的服務核心是為客戶匹配到最合適的銀行和擔保機構,然后提供專業代辦服務,最后還有一個通過我們的APP和微信公眾號給客戶反饋交易的進展和貸款進展。

  寧波樂居:好的,房易產品除了現有功能以外,未來還會朝哪些更多的產品方向發展嗎?

  房易公司:我們公司目前的產品是擔保貸款,以后還會衍生到比如裝修貸、消費貸,跟房產相關的所有金融服務產品都會像超市貨架商品一樣,一樣一樣擺在平臺上,供客戶自由的選擇,包括現在我們跟很多銀行業是在對接線上服務的工作,最終在我們平臺上可以實現在線的申請,在線的審批,在線的簽約,等等服務。

  寧波樂居:擔保公司確實是一個新的領域,還有最后一個問題想要問一下馮科長,寧波房產交易資金監管升級這個舉措,引入第三方這個事情,是寧波首創獨創的嗎?在其他城市有做嗎?

  馮科長:應該說在浙江省內是走在比較前面的,存量房這塊相對來說,應該說是比較先進的,因為全國資金托管模式不一樣,采取銀行托管,因為我們是遵循市場化的出發點,以這種為基本思路來設計的制度,其他地方據我們了解是政府強力監管的,這樣涉及到兩種制度的不一樣,誰優誰劣不好說,因為各有利弊,不能說哪一個制度一定比另外一個制度好。但是從我們的角度來說,從我們現在監管模式來說,就是遵循市場化這條道路,寧波還是比較靠前的,比較先行一步的。


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